Wenn der Immobilien-verkaufspreis unter dem Steuerwert liegt
Bedeutung und Grenzen des Kaufpreises im Erbfall
1. Verkaufspreis und Steuerwert
In vielen Nachlassfällen liegt der vom Finanzamt festgestellte Steuerwert einer Immobilie deutlich über dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Für Erben und Testamentsvollstrecker stellt sich dann regelmäßig die Frage, warum ein real am Markt erzielter Preis steuerlich nicht ohne Weiteres berücksichtigt wird.
Gerade in der Nachlassabwicklung ist ein zeitnaher Verkauf häufig nicht realisierbar. Bis Testamentsvollstreckerzeugnis vorliegt, der Nachlass gesichtet und eine sachgerechte Verkaufsentscheidung getroffen werden kann, vergeht regelmäßig Zeit. Der später erzielte Kaufpreis bildet zwar die tatsächlichen Marktverhältnisse ab, liegt jedoch oft außerhalb des von der Finanzverwaltung akzeptierten zeitlichen Rahmens.
Das Bewertungsgesetz eröffnet grundsätzlich die Möglichkeit, in solchen Fällen einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 BewG). Ob und unter welchen Voraussetzungen hierfür der Verkaufspreis ausreicht, ist jedoch rechtlich und praktisch differenziert zu beurteilen.
2. Steuerliche Ausgangslage in Kürze
Für Zwecke der Erbschaftsteuer ist Grundbesitz mit dem Verkehrswert zu bewerten, wie ihn das Bundesverfassungsgericht fordert (BVerfG, Urt. v. 07.11.2006 – 1 BvL 10/02). Das Bewertungsgesetz setzt dieses Ziel jedoch nicht über individuelle Marktpreise, sondern über typisierte Bewertungsverfahren um (§§ 157 ff. BewG).
Diese Verfahren liefern gesetzlich normierte Annäherungswerte, die den Verkehrswert im Regelfall treffen sollen, ihn im Einzelfall jedoch verfehlen können. Für solche Abweichungen hält § 198 BewG ausdrücklich Korrekturmöglichkeiten bereit.
3. Der Verkaufspreis als Nachweis: Gesetz, Verwaltung und Rechtsprechung
Gesetzliche Zeitnähe – Orientierung, keine Ausschlussfrist
Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag vereinbart wurde. Der Gesetzeswortlaut begründet jedoch keine starre Ausschlussfrist. Er beschreibt eine zeitliche Orientierung, nicht die allein zulässige Nachweismöglichkeit. In der Literatur wird daher zutreffend betont, dass der Gesetzgeber keine absolute Jahresgrenze schaffen wollte (Halaczinsky in Fischer/ Jüptner/Pahlke/Wachter, BewG, § 198 Rn. 17).
Verwaltungspraxis: faktische Jahresgrenze
Die Finanzverwaltung legt diese Regelung deutlich restriktiver aus:
- Kaufpreise innerhalb eines Jahres werden regelmäßig anerkannt.
- Liegt der Verkauf außerhalb dieses Zeitraums, verlangt die Verwaltung zusätzliche Nachweise, insbesondere den Nachweis unveränderter wertbestimmender Faktoren seit dem Bewertungsstichtag (R B 198.3 und 198.4 ErbStR).
Gerade in Nachlasssituationen führt diese Praxis häufig zu Spannungen, da ein früher Verkauf aus rechtlichen, organisatorischen oder wirtschaftlichen Gründen oft nicht sachgerecht möglich ist.
Rechtsprechung: keine starre zeitliche Grenze
Der BFH hat bereits entschieden, dass auch außerhalb eines Jahres erzielte Kaufpreise als Nachweis geeignet sein können, wenn ihre Indizwirkung durch weitere Umstände gestützt wird (BFH, Urt. v. 02.07.2004 – II R 55/01). Maßgeblich sind insbesondere:
- unveränderte Bodenrichtwerte,
- stabile Miet- und Ertragssituationen,
- das Fehlen marktverändernder Faktoren.
Kaufpreise sind – ebenso wie Verkehrswertgutachten – Beweismittel, deren Aussagekraft im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu beurteilen ist (FG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 25.05.2022 – 3 K 3247/18).
Praxis-Hinweis
Ob ein Gutachten sinnvoll ist, sollte nicht schematisch, sondern erst nach rechtlicher und wirtschaftlicher Vorprüfung entschieden werden.
4. Praktische Hürden bei zeitlich späteren Verkäufen
Liegt der Verkauf deutlich nach dem Bewertungsstichtag, scheitert der Nachweis in der Praxis häufig nicht an der Rechtslage, sondern an den tatsächlichen Marktverhältnissen.
Seit der Zinswende ab 2022 haben sich Finanzierungskosten, Nachfrageverhalten und Vermarktungszeiten in vielen Regionen spürbar verändert. Unter solchen Bedingungen kann ein Sachverständiger oft nicht bestätigen, dass die wertbestimmenden Faktoren seit dem Bewertungsstichtag unverändert geblieben sind.
Für Testamentsvollstrecker entsteht daraus ein Spannungsfeld: Ein übereilter Verkauf widerspricht regelmäßig einer ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung, während ein späterer, sorgfältig vorbereiteter Verkauf steuerlich schwerer verwertbar ist. Marktgerechtes Handeln und steuerliche Anerkennung fallen nicht immer zusammen.
5. Handlungsoptionen für Erben und Testamentsvollstrecker
In der Praxis empfiehlt sich eine frühzeitige Analyse der Bewertungsstrategie. Ein stichtagsnaher Verkauf kann steuerliche Diskussionen vermeiden, ist jedoch häufig nicht realistisch.
Kommt ein Verkauf erst später zustande, kommen grundsätzlich zwei Wege in Betracht:
- ein Kurzgutachten, das sich darauf konzentriert, die wertbestimmenden Faktoren zwischen Bewertungsstichtag und Verkaufszeitpunkt als im Wesentlichen unverändert darzustellen,
- ein vollständiges Verkehrswertgutachten zum Bewertungsstichtag, das den gemeinen Wert unabhängig vom späteren Verkaufspreis ermittelt.
Ob einer dieser Wege sinnvoll ist, hängt maßgeblich von der Marktentwicklung, den objektspezifischen Gegebenheiten und der realistischen Erfolgsaussicht ab. Vor Beauftragung empfiehlt sich eine kurze Vorabstimmung mit dem Sachverständigen.
Zeichnet sich ab, dass die Finanzverwaltung den Verkaufspreis nicht anerkennen wird, kann ein Rechtsbehelfsverfahren erwogen werden. Während Einsprüche häufig an der Verwaltungspraxis scheitern, besteht vor den Finanzgerichten ein weitergehender Beurteilungsspielraum. Ob dieser Weg wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.
6. Fazit: Realistische Bewertung zwischen Markt und Steuerrecht
Der Verkaufspreis kann ein wichtiges Korrektiv des Steuerwerts sein, ist jedoch kein Automatismus. Gesetz und Rechtsprechung eröffnen weitergehende Möglichkeiten, als es die Verwaltungspraxis vermuten lässt – stellen jedoch hohe Anforderungen an Substanz, Nachweisführung und Einordnung.
Gerade in einem sich verändernden Immobilienmarkt entscheidet häufig weniger die Rechtsfrage als die tatsächliche Markt- und Objektentwicklung über die Verwertbarkeit eines Kaufpreises. Für Erben und Testamentsvollstrecker kommt es daher auf eine klare Strategie, frühzeitige Prüfung der Optionen und eine realistische Einschätzung der Erfolgsaussichten an.
Ziel bleibt eine Bewertung, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht und den Nachlass rechtlich wie steuerlich belastbar absichert.
Kaufpreise außerhalb des Jahreszeitraums
- Maßgeblich ist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags – nicht der spätere Eigentumsübergang, die Kaufpreiszahlung oder der Vollzug im Grundbuch.
- Zustimmungsvorbehalte (z. B. des Erbbaurechtsgebers oder eines Finanzierungsvorbehalts) stehen der steuerlichen Anerkennung grundsätzlich nicht entgegen, sofern sie marktüblich sind, den Kaufpreis nicht beeinflussen und der Vertrag tatsächlich vollzogen wird.
- Das Gesetz kennt keine starre Jahresfrist. Die häufig angenommene Grenze von „einem Jahr“ ist keine gesetzliche Ausschlussfrist, sondern lediglich eine zeitliche Orientierung im Rahmen des § 198 Abs. 3 BewG.
- Die heute restriktive Handhabung beruht auf Verwaltungsvorgaben, insbesondere den gleichlautenden Ländererlassen vom 07.12.2022 (R B 198.3 und 198.4 ErbStR), nicht auf einer ausdrücklichen gesetzlichen Vorgabe.
- Kaufpreise außerhalb dieses Zeitraums können steuerlich weiterhin relevant sein. Die Finanzverwaltung verlangt in diesen Fällen regelmäßig zusätzliche Nachweise, insbesondere dazu, dass die wertbestimmenden Verhältnisse zwischen Bewertungsstichtag und Verkaufszeitpunkt nicht wesentlich verändert waren.
- Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist eine mögliche, aber nicht zwingend die einzige Option. Je nach Fallkonstellation kommen auch eine rechtliche Argumentation gegen die enge Verwaltungsauslegung, eine vorgelagerte gutachterliche Kurzeinschätzung oder – in geeigneten Fällen – ein Rechtsbehelfsverfahren in Betracht.
