Familienheimschaukel 2025 –
neue Möglichkeiten für Ehepaare durch aktuelle Rechtsprechung
Die Übertragung des selbst bewohnten Familienheims zwischen Ehegatten ist seit vielen Jahren ein wirkungsvolles Instrument der steuerlichen Gestaltung. Bereits in unserer Ausgabe 2024 des erben-berater.de hatten wir darauf hingewiesen, dass die lebzeitige Übertragung eines Familienheims einen wesentlichen Vorteil gegenüber dem Erwerb von Todes wegen bietet: Die Steuerbefreiung bleibt erhalten, selbst wenn der beschenkte Ehegatte später auszieht oder die Immobilie veräußert. Eine Nachversteuerung – wie sie beim Erwerb von Todes wegen eintreten kann – findet nicht statt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).
Dieser Unterschied ist für die Praxis von erheblicher Bedeutung. Während beim Erwerb von Todes wegen das Familienheim innerhalb von zehn Jahren weiterhin selbst genutzt werden muss – andernfalls droht der rückwirkende Wegfall der Steuerbefreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG; BFH v. 11.7.2019 – II R 38/16) – kennt die lebzeitige Übertragung eine solche Nachbehaltens- oder Fortnutzungspflicht gerade nicht (Hage/Hoffmann/Sinne, Stbg 2024, 341).
Mit Urteil vom 4. Juni 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) diese Gestaltungsmöglichkeiten weiter präzisiert und erweitert. Danach gilt die Steuerbefreiung nicht nur für die direkte Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten, sondern auch dann, wenn das Familienheim zunächst in eine gemeinsame Ehegatten-GbR eingebracht wird (BFH v. 4.6.2025 – II R 18/23, DStZ 2026, 11).
Funktionsweise der Familienheimschaukel
Bei der klassischen Familienheimschaukel überträgt ein Ehegatte das Familienheim zunächst schenkweise auf den anderen. Diese Übertragung ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG schenkungsteuerfrei, sofern die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (ständige Rechtsprechung, vgl. Schneider/Weinberger, UVR 2020, 15 ff.).
Im Anschluss kann der begünstigte Ehegatte die Immobilie einkommensteuerfrei veräußern, etwa im Rahmen eines geplanten Umzugs (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Verkaufserlös fließt ihm vollständig zu. Auf diese Weise lassen sich Vermögensunterschiede zwischen Ehegatten ausgleichen oder gezielt Liquidität aufbauen, ohne Schenkungsteuerfreibeträge in Anspruch zu nehmen (vgl. Hage/Hoffmann/Sinne, a. a. O.).
Gerade im Vergleich zum Familienheim im Erbfall zeigt sich hier die Überlegenheit der lebzeitigen Gestaltung: Während dort bereits der Wegzug, ein Nießbrauchsvorbehalt oder eine Weitergabeverpflichtung an Dritte zur Nachversteuerung führen können (vgl. BFH v. 11.7.2019 – II R 38/16; Halaczinsky, UVR 2020, 348 ff.), bleibt die Steuerfreiheit bei der lebzeitigen Übertragung dauerhaft erhalten.
Wann kann die GbR-Lösung sinnvoll sein?
Die Zwischenschaltung einer Ehegatten-GbR verschafft gegenüber der direkten Übertragung des Familienheims keinen zusätzlichen schenkungsteuerlichen Befreiungstatbestand. Ihr praktischer Nutzen liegt vielmehr darin, die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG gezielt zu nutzen, um eine spätere Nutzung oder Strukturierung des Immobilienvermögens vorzubereiten (vgl. Hage/Hoffmann/Sinne, Stbg 2024, 341; Schley, Stbg 2025, 421).
Sinnvoll kann die GbR-Lösung insbesondere sein, wenn
- das bislang selbst genutzte Familienheim künftig vermietet werden soll,
- mehrere Immobilien in einer gemeinsamen Vermögensstruktur gebündelt werden sollen,
- die Beteiligungsverhältnisse der Ehegatten später flexibel angepasst werden sollen, oder
- eine Einbindung in eine Familiengesellschaft im Rahmen der Nachfolgeplanung vorgesehen ist
(vgl. Siegmund/Ungemach, DStZ 2009, 602 ff.; Schneider/Niebuhr, UVR 2022, 110 ff.).
Die Entscheidung des BFH schafft insoweit vor allem für Ehepaare Rechtssicherheit, die ihr Familienheim noch während der Selbstnutzung in eine gemeinsame Struktur überführen möchten. Denn mit Aufgabe der Eigennutzung entfällt regelmäßig der Status als Familienheim. Erfolgt die Einbringung erst nach diesem Zeitpunkt, fehlt es an den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG; eine steuerfreie Überführung in die gemeinsame Struktur ist dann nicht mehr möglich (vgl. Halaczinsky, UVR 2016, 216 ff.; BFH v. 11.7.2019 – II R 38/16).
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar bewohnt seit vielen Jahren ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 2,5 Mio. €. In zwei Jahren ist ein Umzug in eine kleinere Wohnung geplant; anschließend soll das Haus vermietet werden.
Würden die Ehegatten erst nach dem Umzug handeln, wäre eine steuerfreie Übertragung nicht mehr möglich, da das Objekt dann regelmäßig kein Familienheim mehr darstellt.
Durch eine frühzeitige Gestaltung können die Ehegatten jedoch
- eine gemeinsame GbR gründen,
- das Haus noch während der Selbstnutzung schenkungsteuerfrei in die GbR einbringen,
- und nach dem Umzug die Vermietung über die GbR aufnehmen.
(vgl. BFH v. 4.6.2025 – II R 18/23)
Auf diese Weise wird eine Vermögensstruktur geschaffen, die steuerlich abgesichert ist und zugleich Raum für spätere Entscheidungen – etwa Vermietung, Verwaltung oder Nachfolgeplanung – offenhält.
Fazit:
Die Familienheimschaukel bleibt auch im Jahr 2026 ein wirkungsvolles Instrument, um Vermögen zwischen Ehegatten schenkungsteuerfrei zu übertragen und zugleich Liquidität aufzubauen. Grundlage ist die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG in Verbindung mit der einkommensteuerfreien Veräußerung einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat diese Gestaltung zuletzt präzisiert. Danach kann ein weiterhin selbst genutztes Familienheim auch dann steuerfrei übertragen werden, wenn es in eine gemeinsame Ehegatten-GbR eingebracht wird. Schenkungsteuerlich gilt in diesem Fall nicht die GbR, sondern der andere Ehegatte als begünstigter Erwerber.
Für die bloße Vermögensverschiebung zwischen Ehegatten ist eine GbR nicht erforderlich. Sie kann jedoch sinnvoll sein, wenn das Familienheim künftig nicht mehr selbst genutzt, sondern gemeinsam vermietet oder in eine strukturierte Vermögensverwaltung eingebunden werden soll. Entscheidend ist, dass die Übertragung noch während der Selbstnutzung erfolgt; nach Aufgabe der Eigennutzung ist die Steuerbefreiung regelmäßig nicht mehr erreichbar.
