Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG
Bei der Ermittlung der → Erbschaftsteuer werden Immobilien grundsätzlich nach den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) bewertet. Die dort vorgesehenen standardisierten Bewertungsverfahren – insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – sollen den Verkehrswert von Grundstücken typisiert abbilden.
In vielen Fällen führen diese Verfahren zu realistischen Ergebnissen. Gleichwohl erfassen sie den tatsächlich erzielbaren Marktpreis im Einzelfall nicht immer präzise. Gerade bei sanierungsbedürftigen Gebäuden, besonderen Lagefaktoren oder eingeschränkter Marktgängigkeit kann der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegen. Für die → Erbschaftsteuer kann dies dazu führen, dass steuerlich überhöhte Immobilienwerte angesetzt werden.
Für solche Fälle sieht das Gesetz mit → § 198 BewG eine zentrale Korrekturmöglichkeit vor. Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der gemeine Wert – also der maßgebliche Verkehrswert der Immobilie – niedriger ist als der nach den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert.
In der Praxis erfolgt dieser Nachweis regelmäßig durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, das den Marktwert der Immobilie zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachvollziehbar und methodisch fundiert herleitet.
Gerade bei größeren Immobiliennachlässen kann ein erfolgreich geführter Verkehrswertnachweis die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer erheblich reduzieren und ist damit eng mit unseren Seiten zu → Immobilien im Nachlass, zur → Erbschaftsteuer und zur → Erbschaftsteuererklärung verknüpft.
Praxis-Hinweis
Die → steuerliche Immobilienbewertung nach dem Bewertungsgesetz folgt typisierten Bewertungsregeln. Diese können im Einzelfall vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweichen. § 198 BewG eröffnet daher die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie nachzuweisen.
Wann kann der steuerliche Immobilienwert zu hoch sein?
Für die → Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert von Immobilien grundsätzlich nach den → Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Dabei werden standardisierte Bewertungsverfahren angewendet, insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Diese Verfahren arbeiten mit typisierten Annahmen und pauschalen Marktparametern, etwa zu Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen oder Bewirtschaftungskosten. In vielen Fällen führen sie zu realistischen Ergebnissen und ermöglichen eine praktikable steuerliche Bewertung.
Im Einzelfall kann der nach diesen Verfahren ermittelte Grundbesitzwert jedoch über dem tatsächlich erzielbaren Verkehrswert der Immobilie liegen. Dies betrifft vor allem Immobilien mit besonderen Objektmerkmalen oder eingeschränkter Marktgängigkeit.
Besondere Lage- oder Objektmerkmale
Standardisierte Bewertungsverfahren können individuelle Besonderheiten einer Immobilie nur begrenzt berücksichtigen. In der Praxis spielen jedoch gerade solche Faktoren für den tatsächlich erzielbaren Marktpreis häufig eine entscheidende Rolle.
Typische Beispiele sind:
- ungünstige Grundstückszuschnitte
- eingeschränkte Bebaubarkeit
- Lärm- oder Immissionsbelastungen
- Denkmalschutzauflagen
- Altlasten oder baurechtliche Einschränkungen.
Solche Faktoren können den Marktwert einer Immobilie erheblich beeinflussen, werden in den typisierten Bewertungsverfahren jedoch nicht immer vollständig abgebildet.
Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf
Bei älteren Gebäuden kann ein erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf bestehen. Werden diese Faktoren in der steuerlichen Bewertung nicht ausreichend berücksichtigt, kann der angesetzte Wert deutlich über dem realistischen Marktpreis liegen.
In der Praxis betrifft dies beispielsweise:
- Gebäude mit erheblichem Renovierungsstau
- energetisch veraltete Immobilien
- sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser
- Gebäude mit technischen oder baulichen Mängeln.
Der Immobilienmarkt reagiert auf solche Faktoren oft deutlich sensibler als die typisierten Bewertungsmodelle des Bewertungsgesetzes.
Eingeschränkte Marktgängigkeit
Auch eine eingeschränkte Marktgängigkeit kann zu Bewertungsabweichungen führen.
Beispiele sind:
- sehr große Einfamilienhäuser
- Spezialimmobilien
- Ungewöhnliche Grundrisse oder Nutzungsstrukturen.
In solchen Fällen kann der steuerliche Bewertungswert über dem Preis liegen, der tatsächlich am Markt erzielbar wäre.
Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Immobilien können langfristige Mietverträge, niedrige Mieterträge oder erheblicher Instandhaltungsbedarf den Marktwert beeinflussen.
Dies gilt insbesondere bei
- unterdurchschnittlichen Mieten,
- langfristigen Mietbindungen,
- erheblichem Instandhaltungsstau oder
- besonderen rechtlichen Beschränkungen der Nutzung.
Auch bei selbstgenutzten Immobilien – etwa beim steuerlich begünstigten → Familienheim – kann die konkrete Marktsituation für die Bewertung eine wichtige Rolle spielen
Praxis-Hinweis
Weicht der tatsächlich erzielbare Marktwert einer Immobilie deutlich vom steuerlich ermittelten Grundbesitzwert ab, eröffnet § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Dieser Nachweis erfolgt in der Praxis regelmäßig durch ein Verkehrswertgutachten, das den Marktwert der Immobilie zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachvollziehbar ermittelt.
Mehr zum rechtlichen Hintergrund: → Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Das Bewertungsgesetz eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der nach den typisierten Bewertungsverfahren ermittelte Grundbesitzwert den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie nicht zutreffend abbildet.
§ 198 BewG ist damit kein Randinstrument, sondern ein gesetzlich vorgesehener Korrekturmechanismus für Fälle, in denen der steuerliche Immobilienwert im Einzelfall zu hoch ausfällt.
Ausgangspunkt bleibt stets die reguläre Bewertung nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren sollen den Verkehrswert einer Immobilie typisiert erfassen, können ihn jedoch im Einzelfall verfehlen. Das betrifft insbesondere Immobilien mit
- erheblichem Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf,
- eingeschränkter Marktgängigkeit,
- unterdurchschnittlichen Mieterträgen oder langfristigen Mietbindungen,
- sowie sonstigen objektspezifischen Besonderheiten.
Für solche Konstellationen erlaubt § 198 BewG den Nachweis, dass der gemeine Wert – und damit der maßgebliche Verkehrswert der Immobilie – niedriger ist als der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert.
Bloße Zweifel oder pauschale Einwände reichen dafür nicht aus. Erforderlich ist ein substantiiertes, methodisch tragfähiges und stichtagsbezogenes Nachweismittel, in der Praxis regelmäßig ein Verkehrswertgutachten.
In der Praxis erfolgt dieser Nachweis regelmäßig durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, das den Marktwert der Immobilie zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachvollziehbar ermittelt.
Mehr zu den rechtlichen Grundlagen:
→ Grundlagen zu § 198 BewG
Praxis-Hinweis
§ 198 BewG eröffnet keine alternative Bewertungsmethode, sondern eine Korrekturmöglichkeit im Einzelfall. Entscheidend ist daher nicht, ob der steuerliche Wert „hoch erscheint“, sondern ob sich ein niedrigerer Verkehrswert belastbar nachweisen lässt.
Was ist ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 198 BewG?
Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 198 BewG ist kein bloßes Orientierungsgutachten und keine allgemeine Markteinschätzung, sondern ein gezieltes Beweismittel im Steuerverfahren.
Es dient dem Nachweis, dass der gemeine Wert einer Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert. Das Gutachten soll damit typisierungsbedingte Überbewertungen korrigieren, die sich aus der Anwendung der standardisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes ergeben können.
Das Gutachten ersetzt den gesetzlichen Steuerwert nicht automatisch. Maßgeblich ist vielmehr, ob das Gutachten inhaltlich tragfähig, widerspruchsfrei und methodisch nachvollziehbar ist.
Nach der Rechtsprechung kommt es entscheidend darauf an, ob das Gutachten so aufgebaut ist, dass Finanzbehörden oder Finanzgerichte der Wertermittlung ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger folgen können.
Ein anerkennungsfähiges Verkehrswertgutachten muss daher insbesondere
- den richtigen Bewertungsstichtag zugrunde legen,
- ein geeignetes Wertermittlungsverfahren anwenden,
- die wertbeeinflussenden Eigenschaften der Immobilie vollständig offenlegen,
- und Abweichungen von typisierten Bewertungsannahmen nachvollziehbar begründen.
Pauschale Abschläge oder unbelegte Annahmen genügen hierfür in der Regel nicht.
Für Erben, Erbengemeinschaften und Testamentsvollstrecker bedeutet das: Ein Verkehrswertgutachten ist nur dann sinnvoll, wenn bereits vor der Beauftragung erkennbar ist, dass es fachlich belastbar erstellt und im steuerlichen Verfahren tatsächlich verwertbar sein kann. Andernfalls entstehen zusätzliche Kosten, ohne dass der angesetzte Immobilienwert korrigiert wird.
Praxis-Hinweis
Für die steuerliche Anerkennung zählt nicht die Überschrift „Verkehrswertgutachten“, sondern die inhaltliche Qualität der Wertermittlung.
Maßgeblich für Zwecke der → Erbschaftsteuererklärung ist, ob das Gutachten den ermittelten Verkehrswert so nachvollziehbar herleitet, dass Finanzamt oder Finanzgericht die Bewertung ohne weitere Sachverständigenbeweise überprüfen können.
Welche fachlichen Anforderungen ein Verkehrswertgutachten erfüllen muss, wird im folgenden Abschnitt näher erläutert.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG erstellen?
Nicht jedes Immobiliengutachten eignet sich als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Die Nachweislast liegt vollständig beim Steuerpflichtigen. Sie umfasst nicht nur den Wertansatz selbst, sondern auch den Nachweis der fachlichen Eignung des Sachverständigen.
Das Gutachten muss so beschaffen sein, dass es von Finanzbehörden oder Finanzgerichten ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger verwertet werden kann. Darauf hat auch der Bundesfinanzhof hingewiesen (BFH, Urteil vom 17.11.2021 – II R 26/20).
Als geeignete Nachweismittel nennt § 198 BewG insbesondere Gutachten von:
Gutachterausschüssen für Grundstückswerte
Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB können als Nachweis für den Verkehrswert herangezogen werden.
Gutachterausschüsse sind gesetzlich eingerichtete unabhängige Gremien der Grundstückswertermittlung. Ihre Gutachten können daher grundsätzlich als Nachweis im Sinne des § 198 BewG herangezogen werden.
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Ebenfalls ausdrücklich vorgesehen sind Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung.
Diese Sachverständigen verfügen über eine geprüfte besondere Sachkunde und werden durch die zuständigen Bestellungskörperschaften überwacht. In der Praxis erweist sich die Beauftragung öffentlich bestellter Sachverständiger häufig als ein besonders sicherer Weg zur Erstellung eines anerkennungsfähigen Gutachtens, weil Qualifikation und Unabhängigkeit leichter nachweisbar sind.
Gerade bei wertrelevanten oder streitträchtigen Fällen kann dies helfen, formale Angriffspunkte im steuerlichen Verfahren zu vermeiden.
zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024
Auch zertifizierte Sachverständige können ein anerkennungsfähiges Gutachten erstellen, sofern die Zertifizierung durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle erfolgt ist.
In der Praxis entstehen hier jedoch häufig Fehlerquellen. Die bloße Zertifizierung genügt nicht, wenn
- die Zertifizierungsstelle nicht selbst von der zuständigen nationalen Akkreditierungsstelle anerkannt ist,
- das Zertifikat von nicht akkreditierten Stellen stammt,
- oder der Zertifizierungsumfang nicht die erforderliche Immobilienbewertung umfasst.
Auch innerhalb der Europäischen Union ist daher sorgfältig zu prüfen, ob Akkreditierung, Zertifizierungsumfang und fachliche Eignung tatsächlich den Anforderungen des § 198 BewG entsprechen.
Gutachten, die regelmäßig nicht ausreichen
Nicht geeignet für einen Nachweis nach § 198 BewG sind in der Regel
- Maklerbewertungen,
- einfache Marktwertschätzungen,
- oder sogenannte Kurzgutachten.
Solche Bewertungen verfügen meist weder über die notwendige methodische Tiefe noch über eine hinreichend dokumentierte Marktanalyse.
Praxis-Hinweis
Die formale Qualifikation eines Sachverständigen ersetzt nicht die inhaltliche Prüfung des Gutachtens.
Auch ein formal geeigneter Sachverständiger kann ein methodisch angreifbares Gutachten erstellen. Die Verantwortung für Auswahl, Beauftragung und Zieldefinition liegt letztlich beim Nachweisführenden.
Praxis-Checkliste
Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG richtig beauftragen
Damit ein Verkehrswertgutachten im steuerlichen Verfahren tatsächlich als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts anerkannt werden kann, sollten einige zentrale Punkte bereits vor der Beauftragung des Sachverständigen beachtet werden.
1. Zweck des Gutachtens klar festlegen
Dem Sachverständigen sollte ausdrücklich mitgeteilt werden, dass das Gutachten dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber der Finanzverwaltung dienen soll.
Eine bloße Marktwertschätzung genügt hierfür nicht.
2. Qualifikation des Sachverständigen prüfen
Anerkennungsfähig sind regelmäßig nur Gutachten von
- dem zuständigen Gutachterausschuss,
- öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- oder zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 mit akkreditierter Zertifizierungsstelle.
In der Praxis erweist sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen häufig als besonders verlässlich.
3. Bewertungsstichtag eindeutig vorgeben
Der Gutachter muss den Verkehrswert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag ermitteln.
Im Erbfall ist dies regelmäßig der Todestag des Erblassers (§ 11 ErbStG).
4. Methodische Anforderungen klären
Das Gutachten sollte
- auf den anerkannten Wertermittlungsverfahren beruhen,
- sich an den Regeln der ImmoWertV orientieren
- und sämtliche Wertansätze nachvollziehbar begründen.
Pauschale Abschläge oder unbelegte Annahmen reichen in der Regel nicht aus.
5. Steuerlichen Berater frühzeitig einbinden
Vor der Beauftragung eines Gutachtens sollte geprüft werden,
- welcher steuerliche Immobilienwert voraussichtlich angesetzt wird
- und ob realistische Chancen bestehen, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
So lassen sich unnötige Gutachterkosten vermeiden.
Praxis-Hinweis
In der Praxis scheitern Verkehrswertgutachten häufig nicht an der Bewertungsmethode, sondern an formalen oder methodischen Mängeln. Eine sorgfältige Vorbereitung der Beauftragung ist daher oft entscheidend für den steuerlichen Erfolg.
Welche Anforderungen muss ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG erfüllen?
Damit ein Verkehrswertgutachten im steuerlichen Verfahren anerkannt werden kann, muss es klaren fachlichen und methodischen Anforderungen genügen.
Maßgeblich ist nicht, dass schlicht „ein Gutachten“ vorliegt. Entscheidend ist vielmehr, ob der ermittelte Verkehrswert stichtagsbezogen, nachvollziehbar und nach anerkannten Bewertungsregeln hergeleitet wird.
In der Praxis orientieren sich qualifizierte Verkehrswertgutachten an den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie an den Grundsätzen ordnungsgemäßer Immobilienbewertung.
Bewertungsstichtag
Zentraler Anknüpfungspunkt der Wertermittlung ist der richtige Bewertungsstichtag.
Für die Erbschaftsteuer ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers maßgeblich. Das Gutachten muss daher den Wert der Immobilie so ermitteln, wie er am Tag des Erbfalls bestanden hat.
Spätere Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt können nur insoweit berücksichtigt werden, als sie Rückschlüsse auf die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag zulassen.
Ein Gutachten ohne klar definierten oder mit einem falsch gewählten Bewertungsstichtag wird in der Praxis häufig nicht anerkannt.
Bewertungsverfahren
Das Gutachten muss ein geeignetes Bewertungsverfahren nach der ImmoWertV anwenden.
- Hierzu zählen insbesondere:
- das Vergleichswertverfahren,
- das Ertragswertverfahren,
- das Sachwertverfahren.
Das Gutachten sollte nachvollziehbar erläutern,
- warum das gewählte Verfahren für die konkrete Immobilie geeignet ist
- und welche Markt- und Objektdaten der Bewertung zugrunde liegen.
Dokumentation der Bewertung
Alle wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie müssen vollständig dokumentiert werden.
Dazu gehören insbesondere:
- Lage der Immobilie
- Grundstücksgröße und Bebauung
- Bauzustand und Modernisierungsgrad
- rechtliche Rahmenbedingungen
- Vermietungssituation
- verwendete Markt- und Vergleichsdaten.
Die Herleitung des Verkehrswerts muss so dokumentiert sein, dass Finanzamt und Finanzgericht die Bewertung Schritt für Schritt nachvollziehen können.
Bedeutung der ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet den maßgeblichen rechtlichen Rahmen für die Immobilienbewertung.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten setzt deren Vorgaben konsequent um. Dies betrifft insbesondere die Ableitung von
- Bodenwert,
- Liegenschaftszinssatz,
- Marktanpassungsfaktoren
- sowie sonstigen Bewertungsparametern
- auf Grundlage geeigneter Marktdaten.
Abweichungen von Richtwerten oder Standardparametern müssen ausdrücklich begründet und nachvollziehbar belegt werden.
Warum pauschale Abschläge nicht genügen
In der Praxis scheitern Verkehrswertgutachten häufig daran, dass Wertkorrekturen lediglich pauschal angesetzt werden.
Beispiele hierfür sind etwa Abschläge wie:
- „20 % wegen Sanierungsstau“
- „Abschlag wegen schlechter Lage“
- oder allgemeine Risikoabschläge.
Solche pauschalen Korrekturen ohne tragfähige Herleitung genügen den Anforderungen des § 198 BewG in der Regel nicht.
Wertabschläge müssen objektbezogen und nachvollziehbar begründet sein.
Praxis-Hinweis
Ein gutes Verkehrswertgutachten „führt“ den Leser durch die Bewertung – vom Bewertungsstichtag über das gewählte Verfahren bis hin zu jedem einzelnen Wertansatz.
Immer dort, wo sich für den steuerlichen oder rechtlichen Leser die Frage stellt: „Warum wurde dieser Wert angesetzt?“, sollte das Gutachten eine nachvollziehbare und belegte Begründung liefern.
Wann reicht auch ein Kaufpreis als Nachweis?
Ein Verkehrswertgutachten ist der häufigste Weg, um nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. In bestimmten Fällen kann jedoch auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis ein geeigneter Nachweis für den Verkehrswert sein.
Der Hintergrund liegt im Verkehrswertbegriff selbst: Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Ein tatsächlich vereinbarter Kaufpreis kann daher ein starkes Indiz für den Marktwert sein.
Allerdings wird ein Kaufpreis im steuerlichen Verfahren nur unter bestimmten Voraussetzungen als geeigneter Nachweis anerkannt.
Verkauf kurz vor dem Erbfall
Wurde eine Immobilie kurz vor dem Tod des Erblassers verkauft, kann der vereinbarte Kaufpreis ein wichtiger Hinweis auf den Verkehrswert sein. Maßgeblich ist jedoch stets die zivilrechtliche Eigentumslage am Bewertungsstichtag.
Solange der Eigentumsübergang im Grundbuch noch nicht vollzogen ist, gehört die Immobilie weiterhin zum Nachlass. Der Kaufvertrag begründet lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung.
Für die steuerliche Bewertung bedeutet dies regelmäßig:
- Das Grundstück ist weiterhin als Nachlassvermögen zu erfassen.
- Die Kaufpreisforderung kann zusätzlich als Aktivposten entstehen.
- Spiegelbildlich ist die Verpflichtung zur Übereignung zu berücksichtigen.
Der vereinbarte Kaufpreis kann in dieser Konstellation ein wichtiges Indiz für den gemeinen Wert darstellen, ersetzt jedoch nicht automatisch einen Verkehrswertnachweis.
Mehr zu dieser Konstellation:
→ Grundstückskaufvertrag kurz vor dem Tod des Erblassers
Verkauf nach dem Erbfall
Auch ein Verkauf nach dem Erbfall kann Hinweise auf den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag liefern. Allerdings spiegelt der erzielte Kaufpreis zunächst nur den Marktwert zum Zeitpunkt des Verkaufs wider.
Damit ein späterer Verkaufspreis als Nachweis für den Verkehrswert zum Erbfall dienen kann, muss plausibel dargelegt werden, dass
- sich die Marktverhältnisse seit dem Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben,
- der Zustand der Immobilie unverändert geblieben ist,
- und der Verkauf unter marktüblichen Bedingungen erfolgt ist.
In vielen Fällen wird eshalb zusätzlich ein Gutachten erforderlich sein, das den späteren Kaufpreis auf den Bewertungsstichtag zurückführt.
Praxis-HINWEIS
Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann im steuerlichen Verfahren ein sehr starkes Argument sein. Er ersetzt jedoch nicht automatisch ein Verkehrswertgutachten.
Gerade wenn der Verkauf erst deutlich nach dem Erbfall erfolgt oder besondere Umstände vorliegen, verlangen Finanzämter häufig eine gutachterliche Einordnung des Kaufpreises zum Bewertungsstichtag.
Bedeutung für den Bewertungsstichtag
Im Erbfall ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers maßgeblich. Ein Kaufpreis kann daher nur dann als Nachweis dienen, wenn plausibel dargelegt werden kann, dass er den Marktwert zu diesem Zeitpunkt widerspiegelt. Ist dies nicht möglich, bleibt ein Verkehrswertgutachten in der Regel das verlässlichere Nachweismittel.Praxis-HINWEIS
Typische Konstellationen aus der Praxis
Ein Kaufpreis kann insbesondere dann ein hilfreicher Bewertungsmaßstab sein, wenn
- die Immobilie kurz vor dem Erbfall verkauft wurde,
- der Verkauf kurz nach dem Erbfall erfolgt,
- ein notarieller Kaufvertrag unter fremden Dritten vorliegt,
- keine familiären Sondervereinbarungen den Kaufpreis beeinflusst haben.
Je größer der zeitliche Abstand zwischen Erbfall und Verkauf wird, desto eher wird ein ergänzendes Verkehrswertgutachten erforderlich.
Kontextlink:
→ Erbschaftsteuererklärung bei Immobilien
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich?
Ob sich ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich lohnt, hängt im Kern vom Verhältnis zwischen möglicher Steuerersparnis und den Kosten der Wertermittlung ab.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten verursacht – je nach Art, Größe und Komplexität der Immobilie – regelmäßig Kosten im Bereich von mehreren tausend Euro, bei größeren oder besonders komplexen Objekten entsprechend darüber.
Wirtschaftlich interessant ist ein Gutachten daher vor allem dann, wenn der steuerliche Immobilienwert deutlich über dem erwartbaren Marktwert liegt und bereits eine vergleichsweise moderate Wertkorrektur zu einer spürbaren Entlastung bei der Erbschaftsteuer führen kann.
Typische Konstellationen, in denen ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll sein kann, sind insbesondere:
- sanierungsbedürftige oder modernisierungsbedürftige Gebäude,
- Immobilien mit eingeschränkter Marktgängigkeit,
- besondere Grundstücks- oder Lagefaktoren,
- sowie vermietete Objekte mit unterdurchschnittlichen Mieterträgen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien und größeren Nachlässen kann bereits eine moderate Reduzierung des angesetzten Grundbesitzwerts dazu führen, dass die steuerliche Entlastung die Kosten des Gutachtens deutlich übersteigt.
Praxis-HINWEIS
Ein Verkehrswertgutachten ist kein Standardbaustein jeder Erbschaftsteuererklärung. Es lohnt sich vor allem bei höheren Immobilienwerten oder klar erkennbaren Bewertungsbesonderheiten.
In der Beratungspraxis steht daher am Anfang häufig eine überschlägige Wirtschaftlichkeitsprüfung:
- Wie groß ist die plausible Differenz zwischen steuerlichem Bewertungswert und erwartbarem Marktwert?
- Welche steuerliche Wirkung würde sich aus einer solchen Wertkorrektur ergeben?
Erst wenn sich daraus ein realistisches Einsparpotenzial ergibt, empfiehlt sich die Beauftragung eines Gutachtens.
Wirtschaftliche Bedeutung bei größeren Immobilienwerten
Bei hochwertigen Immobilien kann bereits eine vergleichsweise kleine Wertabweichung erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Beispiel:
- Steuerlicher Immobilienwert: 3,0 Mio. €
- Tatsächlicher Verkehrswert: 2,5 Mio. €
Allein diese Differenz von 500.000 € kann die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich reduzieren.
Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann ein Verkehrswertgutachten daher spürbare steuerliche Entlastungen bewirken.
Typische Situationen mit erhöhtem Bewertungsrisiko
Ein Verkehrswertgutachten kommt in der Praxis besonders häufig in Betracht, wenn
- Immobilien sanierungsbedürftig sind,
- Gebäude älteren Baujahrs sind und Modernisierungsbedarf besteht,
- die Immobilie schwer vermarktbar ist (z. B. sehr große Einfamilienhäuser),
- besondere Lage- oder Grundstücksmerkmale vorliegen,
- oder vermietete Immobilien mit niedrigen Mieterträgen bewertet werden.
In solchen Fällen kann der steuerliche Bewertungswert deutlich vom tatsächlichen Marktwert abweichen.
Kosten eines Verkehrswertgutachtens
Die Kosten eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens hängen von
- der Art der Immobilie
- der Objektgröße
- der Komplexität der Bewertung
- sowie dem Umfang der erforderlichen Marktrecherche
ab.
Bei Wohnimmobilien liegen die Kosten häufig im Bereich von mehreren tausend Euro, bei komplexeren Immobilien auch darüber.
Angesichts der möglichen steuerlichen Auswirkungen kann ein Gutachten dennoch wirtschaftlich sinnvoll sein, insbesondere bei hochwertigen Immobilien oder größeren Nachlässen.
Praxishinweis
Ein Verkehrswertgutachten sollte in der Regel erst nach einer ersten überschlägigen Prüfung der Bewertungsansätze beauftragt werden.
Dabei kann geprüft werden,
- welcher steuerliche Immobilienwert voraussichtlich angesetzt wird
- und ob eine realistische Chance besteht, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
So lassen sich unnötige Gutachterkosten vermeiden.
Bedeutung von Verkehrswertgutachten für Erben und Testamentsvollstrecker
Immobilien stellen in vielen Nachlässen den wertmäßig bedeutendsten Vermögensgegenstand dar. Die steuerliche Bewertung dieser Immobilien hat daher unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe der Erbschaftsteuer und auf die wirtschaftlichen Entscheidungen innerhalb des Nachlasses.
Ein Verkehrswertgutachten kann insbesondere dann eine wichtige Rolle spielen, wenn der nach den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes ermittelte Grundbesitzwert den tatsächlichen Marktwert der Immobilie nicht zutreffend widerspiegelt.
Bedeutung für Erbengemeinschaften
In der Praxis gehen Immobilien häufig auf mehrere Erben über. Der steuerliche Immobilienwert beeinflusst dann nicht nur die Höhe der Erbschaftsteuer, sondern auch zentrale Entscheidungen innerhalb der Erbengemeinschaft.
Dies betrifft beispielsweise:
- den Verkauf der Immobilie,
- die Übernahme durch einen einzelnen Miterben,
- die Finanzierung der Erbschaftsteuer,
- sowie mögliche Ausgleichszahlungen zwischen Miterben.
Ist der steuerliche Wert der Immobilie zu hoch angesetzt, kann dies für einzelne Beteiligte zu erheblichen wirtschaftlichen Belastungen führen. Ein Verkehrswertgutachten kann in solchen Fällen dazu beitragen, eine realistischere Bewertungsgrundlage zu schaffen.
Rolle des Testamentsvollstreckers
Auch für Testamentsvollstrecker spielt die Frage des Verkehrswerts häufig eine wichtige Rolle.
Zu den Aufgaben eines Testamentsvollstreckers gehört regelmäßig:
- die Ermittlung und Sicherung des Nachlassvermögens,
- die Koordination der steuerlichen Pflichten,
- sowie häufig auch die Abgabe der Erbschaftsteuererklärung.
Bei Immobilien im Nachlass stellt sich daher regelmäßig die Frage, ob der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann ein Verkehrswertgutachten dazu beitragen, eine zutreffende steuerliche Bewertung sicherzustellen.
→ Mehr zur Rolle des Testamentsvollstreckers bei steuerlichen Fragen
Praxis-HINWEIS
Eine frühzeitige steuerliche Bewertung der Immobilie ist in vielen Nachlassfällen sinnvoll. Erst wenn der nach den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes ermittelte Grundbesitzwert bekannt ist, lässt sich prüfen, ob dieser plausibel zum erwartbaren Verkehrswert der Immobilie passt.
Zeigt sich dabei eine mögliche Wertdifferenz, kann entschieden werden, ob ein Verkehrswertgutachten zur Durchbrechung des Steuerwerts wirtschaftlich sinnvoll ist. Da qualifizierte Sachverständigengutachten häufig eine längere Vorlaufzeit haben, empfiehlt sich diese Prüfung möglichst früh im Rahmen der Nachlassabwicklung oder der Vorbereitung der Erbschaftsteuererklärung.
FAQ zum Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG
Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG dient dazu, im steuerlichen Verfahren nachzuweisen, dass der tatsächliche Marktwert einer Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert.
Das Bewertungsgesetz erlaubt diesen Nachweis ausdrücklich. Wird ein niedrigerer gemeiner Wert überzeugend belegt, muss dieser Wert für die Erbschaftsteuer zugrunde gelegt werden.
In der Praxis erfolgt der Nachweis meist durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten, das den Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachvollziehbar ermittelt.
Ein Verkehrswertgutachten kann sich insbesondere dann lohnen, wenn der steuerliche Immobilienwert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Typische Konstellationen sind zum Beispiel:
- sanierungsbedürftige Gebäude
- eingeschränkte Marktgängigkeit der Immobilie
- besondere Grundstücks- oder Lagefaktoren
- vermietete Immobilien mit niedrigen Mieterträgen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien kann bereits eine moderate Wertdifferenz zu spürbaren steuerlichen Auswirkungen führen.
In der Praxis werden Verkehrswertgutachten häufig erstellt von
- öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung
- zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung
- Gutachterausschüssen für Grundstückswerte.
Entscheidend ist, dass das Gutachten nach anerkannten Bewertungsregeln erstellt wird und die Wertermittlung methodisch nachvollziehbar dokumentiert ist.
Ein Verkehrswertgutachten wird im steuerlichen Verfahren nicht automatisch übernommen.
Die Finanzverwaltung prüft insbesondere,
- ob das Gutachten methodisch nachvollziehbar ist
- ob der richtige Bewertungsstichtag zugrunde gelegt wurde
- und ob die Bewertung den anerkannten Bewertungsverfahren entspricht.
Ein überzeugend begründetes Gutachten hat jedoch regelmäßig erhebliche Bedeutung für die steuerliche Bewertung.
Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann ein starkes Indiz für den Verkehrswert sein, insbesondere wenn der Verkauf zeitlich nah am Bewertungsstichtag erfolgt.
Liegt der Verkauf jedoch deutlich vor oder nach dem Erbfall, verlangen Finanzbehörden häufig eine gutachterliche Einordnung, um den Kaufpreis auf den Bewertungsstichtag zu beziehen.
Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens hängen von mehreren Faktoren ab, etwa
- Art und Größe der Immobilie
- Komplexität der Bewertung
- Umfang der erforderlichen Marktanalyse.
Bei Wohnimmobilien bewegen sich die Kosten häufig im Bereich von mehreren tausend Euro, bei komplexeren Immobilien entsprechend darüber.
Für die Erbschaftsteuer ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers der maßgebliche Bewertungsstichtag.
Das Verkehrswertgutachten muss daher den Immobilienwert so ermitteln, wie er am Tag des Erbfalls bestanden hat.
Spätere Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind nur insoweit relevant, als sie Rückschlüsse auf die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag erlauben.
Die Immobilienbewertung orientiert sich in der Regel an den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Zu den wichtigsten Verfahren gehören:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren.
Welches Verfahren angewendet wird, hängt insbesondere von der Art der Immobilie und der Marktsituation ab.
Die Dauer der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens hängt von der Art und Komplexität der Immobilie ab.
In der Praxis beträgt die Bearbeitungszeit häufig mehrere Wochen bis einige Monate, insbesondere wenn umfangreiche Marktanalysen oder Objektbesichtigungen erforderlich sind.
Da Gutachten im Zusammenhang mit der Erbschaftsteuererklärung häufig unter Zeitdruck benötigt werden, empfiehlt sich eine frühzeitige Beauftragung.
Weiterführende Themen
Mehr zum Thema Immobilien und Erbschaftsteuer:
→ Immobilien im Nachlass – steuerliche Bewertung und typische Probleme
→ Grundlagen des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)
