Familienheim und Erbschaftsteuer
Der Erwerb des Familienheims gehört zu den wichtigsten Steuerbefreiungen im deutschen → Erbschaftsteuerrecht – und ist in vielen Erbfällen zugleich der größte Einzelposten in der → Erbschaftsteuererklärung. Die selbst genutzte Wohnimmobilie ist in vermögenden Nachlässen häufig einer der wertmäßig bedeutendsten Vermögensgegenstände, aber auch einer der sensibelsten.
Das Gesetz ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung für das Familienheim. Gerade diese weitreichende Begünstigung führt jedoch in der Praxis häufig zu Fehlannahmen. Nicht selten wird davon ausgegangen, dass das Familienheim im Erbfall automatisch steuerfrei ist.
Tatsächlich ist die Steuerbefreiung an mehrere Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend sind insbesondere
- der begünstigte Personenkreis,
- die tatsächliche Nutzung der Immobilie,
- sowie die Einhaltung einer zehnjährigen Behaltensfrist.
Ob das Familienheim steuerfrei bleibt, entscheidet sich daher nicht allein im Zeitpunkt des Erbfalls. Maßgeblich sind häufig auch die weiteren Schritte nach der Übernahme der Immobilie – und deren steuerliche Behandlung im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung.
Diese Seite gibt einen konzentrierten Überblick über die wichtigsten Voraussetzungen und typische Praxisfragen zur Steuerbefreiung für das Familienheim.
Grundlagen zur steuerlichen Bewertung von Immobilien finden Sie auch hier: → Erbschaftsteuer bei Immobilien.
Steuerbefreiung für das Familienheim im Überblick
Das Erbschaftsteuerrecht stellt den Erwerb eines Familienheims unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG (Ehegatten und Lebenspartner) sowie § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (Kinder).
Die Steuerbefreiung greift, wenn
- der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall selbst zu Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und
- der Erwerber die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt.
Wichtig für die Praxis: Die Steuerbefreiung entsteht nicht automatisch mit dem Erbfall. Sie muss im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung zutreffend geltend gemacht und gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar begründet werden.
Als Familienheim begünstigt ist nicht jede → Wohnimmobilie. Erfasst ist vielmehr ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und diese den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet.
Neben dem Erwerb von Todes wegen kennt das Gesetz auch eine Steuerbefreiung für die lebzeitige Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Diese Seite behandelt jedoch den Erwerb nach dem Erbfall.
→ Mehr zu Immobilien im Nachlass
→ Zur praktischen Umsetzung in der Steuererklärung
Nutzung des Familienheims durch den Erblasser
Eine zentrale Voraussetzung der Steuerbefreiung ist die Nutzung der Immobilie durch den Erblasser selbst. Das Familienheim muss bis zum Erbfall grundsätzlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.
Ausnahmen gelten nur dann, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Dies kann etwa der Fall sein bei
- Pflegebedürftigkeit
- dauerhafter Unterbringung in einem Pflegeheim
- oder schwerer Krankheit.
Entscheidend ist, dass der Charakter der Immobilie als Familienheim weiterhin erkennbar bleibt. Wurde das Objekt bereits längere Zeit vermietet oder anderweitig genutzt, kann die Steuerbefreiung für den späteren Erwerb ausgeschlossen sein.
Gerade wenn das Familienheim vor dem Erbfall nicht mehr selbst genutzt wurde, sollte im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung geprüft und gegenüber dem Finanzamt erläutert werden, ob und in welchem Zeitraum noch eine begünstigte Selbstnutzung vorlag.
Praxis-Hinweis
Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist keine automatische Begünstigung des Objekts, sondern eine an die tatsächliche Nutzung geknüpfte Steuervergünstigung. In der Praxis scheitert sie häufig nicht an der gesetzlichen Regelung, sondern an Nutzungslücken, ungeklärten Einzugs- oder Auszugszeitpunkten oder einer unzureichenden Dokumentation im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung.
Wer das Familienheim steuerfrei erwerben kann
Die Steuerbefreiung für das Familienheim gilt nur für bestimmte Erwerber. Begünstigt sind insbesondere Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner sowie Kinder des Erblassers. Für beide Erwerbergruppen gelten teilweise unterschiedliche Voraussetzungen.
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
Erwirbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, kann der Erwerb vollständig steuerfrei sein. Eine gesetzliche Wert- oder Flächenbegrenzung sieht das Erbschaftsteuerrecht in diesen Fällen nicht vor.
Entscheidend ist vielmehr, dass
- der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war,
- der überlebende Partner unverzüglich in die Immobilie einzieht und
- die Selbstnutzung innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist fortgeführt wird.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann das Familienheim unabhängig vom Verkehrswert vollständig steuerfrei auf den überlebenden Partner übergehen.
Mehr zu Steuerklassen und Freibeträgen im Überblick: → Erbschaftsteuer – Grundlagen
Kinder
Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erwerben. Im Unterschied zum Erwerb durch Ehegatten ist die Steuerbefreiung hier jedoch auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Übersteigt die Wohnfläche diese Grenze, bleibt nur der entsprechende Anteil des Immobilienwerts steuerfrei. Der auf die darüber hinausgehende Wohnfläche entfallende Wert unterliegt der Erbschaftsteuer.
In der Praxis kommt es daher darauf an, die Wohnfläche des Familienheims nachvollziehbar zu ermitteln und im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung gegenüber dem Finanzamt entsprechend aufzuschlüsseln.
Unverzügliche Selbstnutzung – zentraler Risikobereich
Die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt voraus, dass der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und diese Nutzung auch tatsächlich aufnimmt. „Unverzüglich“ bedeutet rechtlich „ohne schuldhaftes Zögern“.
Nach der Rechtsprechung orientiert sich die Beurteilung häufig an einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine starre Frist.
Ein späterer Einzug kann weiterhin unschädlich sein, muss dann jedoch besonders sorgfältig begründet werden. Typische Gründe können etwa sein:
- notwendige Renovierungsmaßnahmen
- Klärung der Nachlassabwicklung
- Abstimmungen innerhalb einer Erbengemeinschaft.
Je länger sich der Einzug verzögert, desto höher sind die Anforderungen an die Darlegung gegenüber dem Finanzamt.
In der Praxis liegt das größte Risiko häufig nicht in der fehlenden Nutzungsabsicht, sondern in der fehlenden Nachweisbarkeit gegenüber dem Finanzamt.
Unschädlich kann es ausnahmsweise auch sein, wenn der Erwerber aus objektiv zwingenden Gründen an der eigenen Nutzung gehindert ist. Maßgeblich sind dabei nicht bloße Zweckmäßigkeitserwägungen, sondern tatsächliche Hinderungsgründe, etwa eine schwere Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit.
Praxis-Hinweis
Für die Steuerbefreiung reicht eine bloße Absichtserklärung nicht aus. In der Erbschaftsteuererklärung überzeugen vor allem objektiv nachvollziehbare Umstände, etwa
- tatsächlicher Einzug,
- Anmeldung des Wohnsitzes,
- Abschluss von Versorgungsverträgen,
- Renovierungsmaßnahmen oder vorbereitende Baumaßnahmen.
Gerade bei größeren Nachlässen empfiehlt sich daher eine sorgfältige Dokumentation der Abläufe ab dem Erbfall.
Renovierung, Umbau und Neubau
In vielen Fällen wird das Familienheim nach dem Erbfall zunächst renoviert, modernisiert oder baulich angepasst. Solche Maßnahmen stehen der Steuerbefreiung grundsätzlich nicht entgegen, sofern sie der Vorbereitung der eigenen Nutzung dienen.
Entscheidend ist, dass die Arbeiten insgesamt erkennen lassen, dass ein zeitnaher Einzug in das Familienheim beabsichtigt ist.
Renovierung und Modernisierung
Übliche Maßnahmen wie
- Renovierungen,
- energetische Sanierungen
- Modernisierungen von Bad, Küche oder Haustechnik
- stehen der Steuerbefreiung grundsätzlich nicht entgegen.
Voraussetzung ist jedoch, dass die Arbeiten erkennbar der Vorbereitung der eigenen Nutzung dienen und der Einzug nach Abschluss der Maßnahmen zeitnah erfolgt.
Umfangreiche Umbauten
Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen werden, desto größer kann das steuerliche Risiko werden.
Insbesondere bei
- grundlegenden Grundrissänderungen,
- umfassenden technischen Sanierungen,
- oder größeren Erweiterungen oder Anbauten
- kann sich im Einzelfall die Frage entstehen, ob noch eine unverzügliche Selbstnutzung des ursprünglichen Familienheims vorliegt oder ob wirtschaftlich ein neues Objekt geschaffen wird.
In solchen Fällen kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls und die zeitliche Abfolge der Maßnahmen an.
Abriss und Neubau
Rechtlich eindeutig ist der Fall eines vollständigen Abrisses mit anschließendem Neubau.
Wird das geerbte Gebäude vollständig beseitigt und später ein neu errichtetes Haus bezogen, gilt dies steuerlich in der Regel nicht mehr als Nutzung des ursprünglich erworbenen Familienheims. Die Steuerbefreiung entfällt in solchen Fällen regelmäßig.
Bei umfangreichen Baumaßnahmen sollte die steuerliche Behandlung frühzeitig im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung abgestimmt werden.
Mehr zur praktischen Umsetzung: → Erbschaftsteuererklärung
Familienheim in der Erbengemeinschaft
In vielen Nachlässen geht das Familienheim zunächst auf mehrere Erben über. In solchen Fällen stellt sich häufig die Frage, wie die Steuerbefreiung für das Familienheim innerhalb der Erbengemeinschaft wirkt.
Grundsätzlich kann in der Erbengemeinschaft nur derjenige Miterbe die Familienheim-Befreiung in Anspruch nehmen, der die Immobilie tatsächlich selbst nutzt. Ohne weitere Erbauseinandersetzung wirkt die Begünstigung dabei jedoch regelmäßig nur im Umfang seines Erbteils.
Steuerbefreiung innerhalb der Erbengemeinschaft
Zieht nur ein Miterbe in das Familienheim ein, kann grundsätzlich auch nur sein Anteil am Familienheim steuerfrei sein. Die übrigen Miterben erfüllen die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nicht, wenn sie die Immobilie nicht selbst nutzen.
Gerade in Nachlässen mit Immobilien stellt sich daher häufig die Frage, ob gleichwohl eine vollständige Steuerbefreiung erreicht werden kann. In der Praxis kommt dies insbesondere dann in Betracht, wenn das Familienheim im Rahmen der Erbauseinandersetzung dem selbstnutzenden Miterben zugewiesen wird.
Praxis-Hinweis
Die Zuordnung des Familienheims im Rahmen der Erbauseinandersetzung sollte möglichst früh geklärt werden. Mit zunehmendem zeitlichen Abstand zum Erbfall wird es schwieriger, den Zusammenhang mit der ursprünglichen Nachlassabwicklung und der begünstigten Übertragung darzulegen.
In der Praxis kommt einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall besondere Bedeutung zu. Diese Orientierung betrifft sowohl die unverzügliche Aufnahme der Selbstnutzung als auch – aus Sicht der Finanzverwaltung – die zeitnahe Gestaltung eines Begünstigungstransfers. Maßgeblicher Bezugspunkt bleibt stets der Erbfall; die Frist beginnt nicht erneut zu laufen, wenn zunächst eine notarielle Erbauseinandersetzung erfolgt.
Eine spätere Selbstnutzung kann im Zusammenhang mit einer notariellen Erbauseinandersetzung im Einzelfall noch als unverzüglich eingeordnet werden. Mit zunehmendem zeitlichen Abstand zum Erbfall steigt jedoch das Risiko einer streitigen Auseinandersetzung mit der Finanzverwaltung und im Extremfall der Nichtanerkennung der Steuerbefreiung.
Gerade in Erbengemeinschaften erfolgt der Einzug des selbstnutzenden Erben häufig erst nach Abschluss der notariellen Erbauseinandersetzung. Werden Einigung, Vertragsabschluss, Renovierung und Einzug strikt nacheinander abgewickelt, lässt sich der Sechs-Monats-Zeitraum ab dem Erbfall in der Praxis oft nur schwer einhalten.
Bei größeren Nachlässen empfiehlt sich daher eine frühzeitige steuerliche und zivilrechtliche Koordination innerhalb der Erbengemeinschaft, damit Einzug und Erbauseinandersetzung zeitlich abgestimmt werden können.
Begünstigungstransfer bei der Erbauseinandersetzung
Geht das Familienheim zunächst auf mehrere Erben über, wird die Steuerbefreiung zunächst nur im Umfang der jeweiligen Erbquote gewährt.
Zieht beispielsweise nur ein Miterbe in das Familienheim ein, während die übrigen Miterben die Immobilie nicht selbst nutzen, wäre die Steuerbefreiung zunächst auf diesen Anteil beschränkt.
In der Praxis lässt sich jedoch häufig eine vollständige Steuerbefreiung erreichen. Voraussetzung ist, dass das Familienheim im Rahmen der Erbauseinandersetzung demjenigen Miterben zugewiesen wird, der die Voraussetzungen der Selbstnutzung erfüllt.
Diese steuerliche Wirkung wird als Begünstigungstransfer bezeichnet.
Die Rechtsprechung erkennt einen solchen Begünstigungstransfer grundsätzlich an, wenn die Übertragung des Familienheims noch im Zusammenhang mit der ursprünglichen Nachlassabwicklung steht. Entscheidend ist dabei stets eine Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls.
Die Finanzverwaltung orientiert sich häufig an einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine starre Frist. Auch eine spätere Erbauseinandersetzung kann anerkannt werden, wenn sachliche Gründe für die Verzögerung bestehen.
Typische Gründe können etwa sein:
- ungeklärte Bewertungsfragen bei → Immobilien, etwa wenn der steuerliche Immobilienwert, zu hoch angesetzt wurde und ein niedrigerer Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden soll.
- Abstimmungen innerhalb der Erbengemeinschaft,
- laufende Nachlassverfahren,
- eine angeordnete Testamentsvollstreckung.
Mit zunehmendem zeitlichen Abstand zum Erbfall steigen allerdings die Anforderungen an die Darlegung gegenüber dem Finanzamt.
Praxis-Hinweis
Ein Begünstigungstransfer wird von der Finanzverwaltung regelmäßig nicht anerkannt, wenn die Übertragung des Familienheims auf einer neuen Willensbildung der Erbengemeinschaft beruht.
Dies kann etwa dann angenommen werden, wenn sich die Miterben erst längere Zeit nach dem Erbfall entschließen, begünstigtes und nicht begünstigtes Vermögen gezielt auszutauschen.
Gerade bei größeren Nachlässen empfiehlt sich daher eine frühzeitige steuerliche Abstimmung der Erbauseinandersetzung.
Besitzübergang im Erbauseinandersetzungsvertrag
Bei der steuerlichen Anerkennung eines Begünstigungstransfers spielt auch die Ausgestaltung des Erbauseinandersetzungsvertrages eine wichtige Rolle.
In der Praxis wird häufig vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie erst mit Abschluss der Erbauseinandersetzung auf den übernehmenden Miterben übergehen.
Eine solche Regelung kann jedoch steuerliche Risiken begründen.
Wird der wirtschaftliche Übergang der Immobilie erst auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses festgelegt, kann dies aus Sicht der Finanzverwaltung ein Indiz dafür sein, dass die Immobilie bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin entsprechend der ursprünglichen Erbquoten zugeordnet war.
In solchen Fällen kann die Erbauseinandersetzung als Ausdruck einer neuen Willensbildung der Erbengemeinschaft gewertet werden. Der steuerliche Begünstigungstransfer kann dann versagt werden.
Um solche Risiken zu vermeiden, wird in der Praxis häufig empfohlen, den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie rückwirkend auf den Todestag des Erblassers zu vereinbaren.
Dadurch wird deutlich, dass die Zuweisung des Familienheims Teil der ursprünglichen Nachlassabwicklung ist und nicht auf einer späteren Vermögensumschichtung beruht.
Praxis-HINWEIS
Besonders für Testamentsvollstrecker
Gerade bei der Gestaltung von Erbauseinandersetzungsverträgen empfiehlt es sich, die steuerlichen Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung frühzeitig zu berücksichtigen.
Eine rückwirkende Regelung des Besitzübergangs auf den Todestag des Erblassers kann dazu beitragen, Zweifel an der steuerlichen Einordnung des Begünstigungstransfers zu vermeiden.
Für Testamentsvollstrecker gehört die Abstimmung solcher Punkte regelmäßig zur steuerlichen Koordination der Nachlassabwicklung.
Der zehnjährige Nachversteuerungsvorbehalt
Die Steuerbefreiung für das Familienheim steht unter einer zehnjährigen Behaltensfrist. Wird die Selbstnutzung innerhalb dieses Zeitraums aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend vollständig.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Nutzung bereits
- nach einem Jahr
- oder erst nach neun Jahren endet.
Eine anteilige Steuerbefreiung sieht das Gesetz nicht vor.
Wann die Steuerbefreiung rückwirkend entfällt
Die Steuerbefreiung entfällt insbesondere bei
- Verkauf der Immobilie,
- Vermietung,
- Aufgabe der Selbstnutzung.
In diesen Fällen wird die ursprünglich gewährte Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben und die Erbschaftsteuer neu festgesetzt.
Zwingende Gründe
Unschädlich ist die Aufgabe der Selbstnutzung nur, wenn der Erwerber aus zwingenden objektiven Gründen daran gehindert ist.
Typische Beispiele sind
- schwere Krankheit
- Pflegebedürftigkeit
- dauerhafte Unterbringung in einer Pflegeeinrichtung.
Berufliche oder wirtschaftliche Gründe genügen dagegen in der Regel nicht.
Praxis-HINWEIS
Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehnjährigen Frist aufgegeben, muss dies regelmäßig gegenüber dem Finanzamt angezeigt werden. Die Finanzverwaltung kann in solchen Fällen die ursprüngliche Steuerfestsetzung ändern und die entfallene Steuerbefreiung rückwirkend nachversteuern.
Was bei Änderungen nach dem Erbfall steuerlich zu beachten ist: → steuerliche Pflichten nach dem Erbfall
Welche Immobilie überhaupt als Familienheim gilt
Nicht jede Wohnimmobilie erfüllt automatisch die Voraussetzungen eines steuerlich begünstigten Familienheims.
Begünstigt ist nur eine in sich abgeschlossene Wohnung, die
- baulich von anderen Einheiten getrennt ist,
- über einen eigenen Zugang verfügt und
- alle für einen selbständigen Haushalt erforderlichen Räume umfasst.
Gerade bei größeren Immobilien entstehen hier häufig Abgrenzungsfragen oder Fragen zur zutreffenden → Bewertung der Immobilie
Mehrere Wohnungen im Gebäude
Enthält ein Gebäude mehrere abgeschlossene Wohneinheiten, gilt steuerlich jede Wohnung als eigenständige Einheit.
Die Steuerbefreiung erfasst daher regelmäßig nur die Wohnung, die tatsächlich als Familienheim genutzt wird. Weitere Wohnungen im selben Gebäude können nicht in die Steuerbefreiung einbezogen werden.
Nebenflächen
Auch Nebenflächen werden nur insoweit einbezogen, wie sie funktional zur selbst genutzten Wohnung gehören.
Die Steuerbefreiung kann sich entsprechend reduzieren bei
- separat nutzbaren Einheiten
- ausgebauten Nebengebäuden
- oder eigenständigen Wohnbereichen.
Gerade bei größeren Immobilien entstehen hier häufig Abgrenzungsfragen gegenüber dem Finanzamt, die im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung nachvollziehbar dargestellt werden sollten.
Familienheim in der Erbschaftsteuererklärung
Die Steuerbefreiung für das Familienheim wird im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung geltend gemacht.
Dabei prüft das Finanzamt insbesondere
- die Nutzung der Immobilie durch den Erblasser,
- die tatsächliche Selbstnutzung durch den Erwerber,
- sowie die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien gehört die Familienheim-Befreiung regelmäßig zu den prüfungsintensiven Punkten im Erbschaftsteuerverfahren. In der Praxis stellen Finanzämter hierzu häufig Rückfragen, etwa zur Nutzung der Immobilie vor dem Erbfall, zum Zeitpunkt des Einzugs oder zu Renovierungsmaßnahmen nach dem Erwerb.
Eine klare Darstellung der tatsächlichen Abläufe und eine nachvollziehbare Dokumentation können daher entscheidend sein, um die Steuerbefreiung gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen.
Mehr zur praktischen Umsetzung finden Sie hier:
→ Erbschaftsteuererklärung
Bedeutung für Erben und Testamentsvollstrecker
Für Erben kann das Familienheim eine erhebliche steuerliche Entlastung bedeuten. Gerade bei hochwertigen Immobilien kann die Steuerbefreiung dazu führen, dass keine Erbschaftsteuer auf das Objekt anfällt.
Auch im Rahmen der Nachlassabwicklung spielt das Familienheim häufig eine wichtige Rolle. Dies gilt insbesondere, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder eine Testamentsvollstreckung angeordnet wurde.
Zu den praktischen Fragestellungen gehören dabei häufig
- ob die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllt werden können,
- wie Einzug und Nachlassabwicklung zeitlich aufeinander abgestimmt werden sollten,
- und welche steuerlichen Folgen sich aus einer späteren Aufgabe der Selbstnutzung ergeben können.
Für Testamentsvollstrecker gehört es regelmäßig zur ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung, steuerliche Risiken im Zusammenhang mit begünstigtem Vermögen frühzeitig zu erkennen und zu koordinieren.
Mehr zur steuerlichen Rolle des Testamentsvollstreckers:
→ Erbschaftsteuer bei Testamentsvollstreckung
Praxis-HINWEIS
Familienheim bei angeordneter Testamentsvollstreckung
Ist für den Nachlass eine Testamentsvollstreckung angeordnet, muss auch der Testamentsvollstrecker die steuerlichen Auswirkungen der Familienheim-Befreiung berücksichtigen.
Dies betrifft insbesondere
- die zutreffende Erklärung der Steuerbefreiung im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung,
- die steuerliche Koordination der Nachlassabwicklung,
- sowie Hinweise an die Erben zu möglichen Nachversteuerungsrisiken innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist.
Die steuerliche Erklärungspflicht trifft zwar grundsätzlich die Erwerber. Gleichwohl gehört die Berücksichtigung steuerlicher Risiken bei begünstigten Vermögensgegenständen regelmäßig zu den Aufgaben einer ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung.
Mehr zur Rolle des → Testamentsvollstreckers im Erbschaftsteuerverfahren
Lebzeitige Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten
Eine besondere Regelung gilt für die lebzeitige Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern.
Auch hier sieht das Gesetz eine vollständige Steuerbefreiung vor (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG), sofern die Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Anders als beim Erwerb von Todes wegen unterliegt diese Steuerbefreiung keinem zehnjährigen Nachversteuerungsvorbehalt. Gibt der erwerbende Ehegatte später die Selbstnutzung auf oder veräußert die Immobilie, führt dies grundsätzlich nicht zu einer rückwirkenden Besteuerung.
Diese Konstellation kann in Einzelfällen eine Rolle spielen, wenn bereits absehbar ist, dass sich die Wohnsituation der Ehegatten künftig ändern wird.
FAQ zum Familienheim bei der Erbschaftsteuer
Das Familienheim kann steuerfrei übertragen werden, wenn der Erwerber zum begünstigten Personenkreis gehört (insbesondere Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Kinder) und die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Zudem muss die Selbstnutzung grundsätzlich für einen Zeitraum von zehn Jahren fortgeführt werden.
Die Rechtsprechung orientiert sich häufig an einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine starre Frist. Entscheidend ist stets, ob der Erwerber die Selbstnutzung ohne schuldhaftes Zögern aufgenommen hat.
Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend. In diesem Fall kann das Finanzamt die Erbschaftsteuer neu festsetzen.
Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erwerber aus zwingenden objektiven Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist, etwa wegen Pflegebedürftigkeit oder schwerer Krankheit.
Enthält ein Gebäude mehrere abgeschlossene Wohneinheiten, gilt steuerlich grundsätzlich jede Wohnung als eigenständige Einheit. Die Steuerbefreiung erfasst daher regelmäßig nur die Wohnung, die tatsächlich als Familienheim genutzt wird.
Die Steuerbefreiung für das Familienheim wird im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung geltend gemacht. Das Finanzamt prüft dabei insbesondere
- die Nutzung der Immobilie durch den Erblasser,
- den Zeitpunkt des Einzugs des Erwerbers,
- sowie die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien stellt das Finanzamt hierzu häufig ergänzende Fragen oder Nachweise.
Mehr zur praktischen Umsetzung:
Erbschaftsteuererklärung
/erbschaftsteuer/erbschaftsteuererklaerung/
