§ 198 BewG – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Bei Immobilien wird für Zwecke der → Erbschaftsteuer grundsätzlich ein Grundbesitzwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Die Bewertung erfolgt dabei nicht individuell anhand eines konkreten Marktpreises, sondern nach typisierten Bewertungsverfahren, die den Verkehrswert möglichst realitätsnah abbilden sollen.
In der Praxis kann der nach diesen Verfahren ermittelte Wert jedoch über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie liegen, etwa bei besonderen Lageverhältnissen, baulichen Mängeln oder eingeschränkter Nutzbarkeit.
Für solche Fälle eröffnet § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Nachweislast liegt dabei beim Steuerpflichtigen. Gelingt dieser Nachweis, muss das Finanzamt bei der Erbschaftsteuer den niedrigeren Verkehrswert anstelle des typisierten Grundbesitzwerts ansetzen.
Die Vorschrift stellt damit kein steuerliches Gestaltungsinstrument, sondern eine Korrekturregel innerhalb des gesetzlichen Bewertungssystems dar. Sie soll verhindern, dass Immobilien im Rahmen der Erbschaftsteuer mit einem Wert besteuert werden, der über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Der Nachweis nach § 198 BewG betrifft wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens, deren steuerliche Werte nach den Bewertungsregelungen des Bewertungsgesetzes (§§ 179, 182–196 BewG) ermittelt und festgestellt werden.
Stellung und Zweck des § 198 BewG
Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der → Erbschaftsteuer erfolgt grundsätzlich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 157 ff. BewG). Dabei kommen die gesetzlich vorgesehenen typisierten Bewertungsverfahren zur Anwendung:
- das Vergleichswertverfahren,
- das Ertragswertverfahren,
- das Sachwertverfahren.
Diese Verfahren arbeiten mit typisierten Annahmen und statistischen Daten, etwa Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen oder pauschalen Bewirtschaftungskosten.
Der auf dieser Grundlage ermittelte Grundbesitzwert soll den Verkehrswert der Immobilie möglichst realitätsnah abbilden. Aufgrund dieser typisierten Bewertungsansätze kann der festgestellte Grundbesitzwert jedoch vom tatsächlichen Marktwert der Immobilie abweichen.
§ 198 BewG fungiert deshalb als Öffnungsklausel innerhalb des Bewertungssystems: Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der typisierte Grundbesitzwert.
Ein höherer gemeiner Wert führt dagegen nicht zu einer Anpassung nach oben; bleibt der Marktwert über dem typisierten Wert, bleibt es beim gesetzlichen Bewertungsansatz.
Gelingt der Nachweis eines niedrigeren Werts, ist dieser für die Besteuerung verbindlich zugrunde zu legen.
Die Vorschrift dient damit der Vermeidung überhöhter Grundbesitzwerte im Rahmen der Erbschaftsteuer.
Voraussetzungen des Nachweises nach § 198 BewG
Damit ein niedrigerer gemeiner Wert berücksichtigt werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Anwendungsbereich und Tatbestandsvoraussetzungen
§ 198 BewG ist auf wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens anwendbar, deren Grundbesitzwert nach den Vorschriften der §§ 179 sowie §§ 182–196 BewG ermittelt wurde.
Voraussetzung ist, dass der nach den typisierten Bewertungsverfahren ermittelte Grundbesitzwert höher ist als der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie.
Der Nachweis des niedrigeren Werts muss sich stets auf den Bewertungsstichtag beziehen. Bei der Erbschaftsteuer ist dies regelmäßig der Todestag des Erblassers.
Die Darlegungs- und Beweislast für den niedrigeren Wert liegt beim Steuerpflichtigen.
Rechtsgrundlagen und Verwaltungspraxis
Die Anwendung des § 198 BewG ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. In der Praxis wird die Vorschrift jedoch durch Verwaltungsanweisungen und Rechtsprechung konkretisiert.
Wichtig ist insbesondere:
Das Finanzamt ist nicht automatisch an vorgelegte Wertnachweise gebunden. Vielmehr unterliegen die vorgelegten Unterlagen der freien Beweiswürdigung durch die Finanzverwaltung und gegebenenfalls durch das Finanzgericht.
Ein vorgelegtes Gutachten oder ein anderer Nachweis muss daher methodisch nachvollziehbar, marktgerecht und stichtagsbezogen sein, damit es steuerlich anerkannt werden kann.
→ Zur praktischen Behandlung solcher Fragen im Besteuerungsverfahren
Nachweismittel: Gutachten und Kaufpreise
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann grundsätzlich auf unterschiedliche Weise erfolgen. In der Praxis kommen vor allem folgende Nachweismittel in Betracht:
- → Verkehrswertgutachten etwa erstellt durch
- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
- zertifizierte Sachverständige oder
- den örtlichen Gutachterausschuss;
- stichtagsnahe Kaufpreise der zu bewertenden Immobilie, sofern sie unter marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sind und zeitlich ausreichend nah am Bewertungsstichtag liegen;
- Ergänzungsgutachten, wenn für einzelne wirtschaftliche Einheiten eines Objekts noch kein eigenständiger Nachweis vorliegt (z. B. bei mehreren Eigentumswohnungen innerhalb derselben Wohnanlage).
In der Praxis spielen Verkehrswertgutachten die wichtigste Rolle, da sie den Marktwert der konkreten Immobilie methodisch nachvollziehbar und stichtagsbezogen ermitteln.
Bei Immobilien, die aus mehreren wirtschaftlichen Einheiten bestehen – etwa mehreren Eigentumswohnungen –, muss der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für jede Einheit gesondert geführt werden. Bereits vorhandene Gutachten können dabei häufig als Grundlage für Ergänzungsgutachten dienen, sofern Bewertungsstichtag, Bewertungsmethodik und wesentliche Grundlagendaten übernommen werden können.
Auch ein Kaufpreis kann als Nachweis geeignet sein, wenn er unter marktüblichen Bedingungen zustande gekommen ist und zeitlich ausreichend nahe am Bewertungsstichtag liegt. Nach der gesetzlichen Regelung gilt ein Kaufpreis insbesondere dann als aussagekräftig, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag vereinbart wurde.
Außerhalb dieses Zeitraums kann ein Kaufpreis nur dann herangezogen werden, wenn keine wesentlichen Veränderungen der wertbestimmenden Verhältnisse eingetreten sind.
Nicht ausreichend sind dagegen häufig
- pauschale Marktwertschätzungen,
- allgemeine Preisindizes,
- nicht stichtagsbezogene Vergleichswerte.
→ Vertiefung zum Verkehrswertgutachten
→ Besonderheiten bei Verkäufen kurz vor dem Erbfall
Verfahrensfragen und Deklarationspraxis
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG wird in der Praxis regelmäßig im Rahmen der → Erbschaftsteuererklärung geltend gemacht.
Typischerweise erfolgt dies durch
- einen Hinweis in der Erklärung,
- eine entsprechende Begründung und
- die Beifügung eines Verkehrswertgutachtens oder anderer Nachweise.
Der niedrigere Wert muss dabei regelmäßig bereits im Verfahren zur Feststellung des Grundbesitzwerts berücksichtigt werden. Wird der festgestellte Grundbesitzwert als zu hoch angesehen, kann es erforderlich sein, gegen den entsprechenden Feststellungsbescheid Einspruch einzulegen.
Wird der niedrigere Wert erst nach Erlass des Steuerbescheids geltend gemacht, kann dies unter Umständen auch noch im Einspruchsverfahren erfolgen.
→ Erklärungspraxis im Detail
→ Einordnung im Kontext steuerlicher Wahlrechte und Anträge
FAQ zu § 198 BewG
Ein Nachweis kann sich insbesondere dann lohnen, wenn der nach den Bewertungsverfahren ermittelte Grundbesitzwert deutlich über dem realistischen Marktwert der Immobilie liegt, etwa bei Sanierungsstau, besonderen Lageverhältnissen oder eingeschränkter Nutzbarkeit.
Nein. Das Finanzamt prüft Gutachten im Rahmen der freien Beweiswürdigung. Entscheidend ist, ob das Gutachten methodisch nachvollziehbar ist und sich auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag bezieht.
Ja, wenn der Kaufpreis zeitlich ausreichend nahe am Bewertungsstichtag liegt und unter marktüblichen Bedingungen vereinbart wurde.
Dies kann grundsätzlich im Einspruchsverfahren gegen den Grundbesitzwert-Feststellungsbescheid erfolgen. Nach Ablauf der Einspruchsfrist kommt eine Änderung nur noch unter den Voraussetzungen der Änderungsvorschriften der Abgabenordnung (z. B. § 173 AO) in Betracht.
Nein. § 198 BewG ist kein steuerliches Wahlrecht, sondern eine Korrekturregel innerhalb des gesetzlichen Bewertungssystems, die einen zu hohen typisierten Grundbesitzwert korrigieren soll.
